Crnogorsko tržište nekretnina je malo, ali zato kao destinacija nudi fantastične prilike za nove investicije koje će se u narednom periodu nastaviti u sektoru komercijalnih nekretnina, s posebnim akcentom na razvoj projekata retail parkova, industrijskih nekretnina i elitnog turizma, rekao je za časopis i portal Real Estate magazin Milovan Novaković, šef kancelarije Colliers Crna Gora.
Kako ocenjujete trenutno stanje na tržištu nekretnina u celom regionu i koliko je crnogorsko tržište specifično u odnosu na regionalne trendove?
Kada je region u pitanju, može se konstatovati da je tržište komercijalnih nekretnina prilično izbalansirano, tako da se u tom segmentu ne očekuju značajnija pomeranja.
Očekuje se da će investitori, koji su prepoznali potencijale tržišta jugoistočne Evrope, nastaviti da investiraju uglavnom u industriju komercijalnih nekretnina, koja se pokazala kao najotpornija, sa fokusom na retail parkove i industrijske nekretnine. Što se tiče tržišta stambenih nekretnina u ovom delu Evrope, očekujemo da će u 2024. godini na većini tržišta cene početi da beleže negativne trendove.
Bruto strane direktne investicije u Crnoj Gori u prošloj godini su iznosile 1,15 milijardi evra i veće su 24,07% u odnosu na 2021, pokazuju preliminarni podaci Centralne banke Crne Gore (CBCG). U nekretnine je uloženo 448,02 milona evra, što predstavlja rast od čak 60,99%.
Nakon skorijeg ulaska velikih investitora u sektor komercijalnih nekretnina, poput kompanije BIG CEE, koja je u prethodnih godinu i po dana investirala oko 200 miliona evra, uglavnom u postojeće objekte, i uzimajuću u obzir njihove planove za nove investicije, prvenstveno u sektor retail parkova, verujemo da će tržište nastaviti da se razvija u pozitivnom smeru i da se u naredne dve godine može očekivati zrelost ovog tržista. Colliers Crna Gora bio je privilegovan da nastupa kao ekskluzivni agent i koordinira čitav proces prilikom njihove nedavne akvizicije Capital Plaze. To je ujedno i najveća akvizicija u ovom segmentu nekretnina u Crnoj Gori. Gradovi za koje se očekuje da će biti interesantni za nove retail projekte su Nikšić, Budva i Bar. U narednom kratkoročnom periodu ne očekujemo značajnije nove investicije u klasične šoping centre, osim u slučaju nadogradnje već postojećih.
Colliers Crna Gora je prethodnih godina više puta nagrađivan od strane eminentnih institucija, kao što je International Property Awrards, i proglašavan za najbolju konsultantsku kompaniju u oblasti nekretnina u Crnoj Gori. Šta vas izdvaja od konkurencije i koliko ste umreženii sa ostalim Colliers kancelarijama na nivou Adria regije?
Pomenuo bih i da je Colliers Crna Gora proglašen za najbolju konsultantsku kuću u Evropi za 2015/2016 godinu i tako postao prva kompanija iz ovog dela Evrope koja je dobila to priznanje. Naša globalna prisutnost i intenzivna saradnja unutar razgrante Colliers mreže, jačanje regionalne saradnje u Adria regionu, snaga brenda, diversifikovanost usluga, stručna ekspertiza naših zaposlenih, praćena visokim stepenom etike u poslovanju, najviše su doprineli našem uspehu na ovako malom tržištu koje ne prašta ozbiljne greške.
Kao rezultat svega navedenog, u doba ekspanzije na tržištu nekretnina bili smo prisutni i sarađivali sa skoro svim velikim investitorima, bankama i drugim finansijskim institucijama, državnim organima, a tokom perioda stagnacije naše usluge su uglavnom koristili klijenti koji su tražili najbolje nove scenarije za njihove projekte u skladu sa novonastalim tržišnim okolnostima, kao i banke za koje smo pružali diversifikovane usluge, procene njihovih portfolija i optimizacije troškova zakupa.
Crna Gora je jedna od najatraktivnijih destinacija u regionu za investiranje u nekretnine, posebno strancima koji kupuju kuće i stanove na moru. Kako vidite dalji razvoj ovog trenda?
Crna Gora je već prepoznata kao privlačna destinacija za inostrane kupce, posebno kada govorimo o „second home” tržišnom segmentu. Bitno je da investitori nastave sa kvalitetnom promocijom svojih proizvoda, da se prilagođavaju profilima kupaca koji gravitiraju ka Crnoj Gori, i da konstantno rade na takozvanom „fine tuning-u”, odnosno da usklađuju svoje proizvode i planirane budžete sa realnim tržišnim okolnostima.
Za mlade destinacije poput Crne Gore mnogo je važnija ekspertiza i atraktivnost proizvoda koji se plasira nego finansijska snaga investitora. Projekti kao što su Porto Montenegro, Luštica Bay, Portonovi najbolji su primer za to.
Kakva je situacija na tržištu stambenih nekretnina kada je reč o domaćim kupcima i kako se lokalno stanovništvo nosi sa značajnom višim cenama zakupa stanova?
Što se tiče domicilnih kupaca, Podgorica je već tradicionalno tržište koje apsorbuje najviše stambenih transakcija u Crnoj Gori i taj se trend nastavio u 2022. Naša su predviđanja da neće doći do značajnih korekcija cena u 2023. godini, ali uzimajući u obzir snagu realnog sektora, rast kamatnih stopa, i dalje visoku stopu inflacije, kao i činjenicu da cene dostižu svoj realni maksimum, za sledeću godinu predviđamo postepeni pad cena u ovom segmentu nekretnina.
Što se tiče zakupa stanova, Crna Gora je postala privremeni dom za više od 50.000 ljudi iz Ukrajine i Rusije, koji su pozitivno uticali na potrošnju u zemlji, ali su zato cene rentiranja skočile između 20% i 60%, u zavisnosti od proizvoda i lokaliteta. Ovo povećanje cena zakupa je imalo negativan utical na lokalno stanovništo, čija se potrošačka snaga značajno umanjila. Veoma mali procenat stranih zakupaca prelazi u status kupca, što dodatno negativno utiče na celokupno tržište, tako da se očekuje korekcija cena nadole u budućem periodu u klasičnim višeporodičnim objektima na obali.
Razvoj luksuznih projekata sa premium sadržajima i dolazak renomiranih hotelskih brendova jasno pokazuju da se Crna Gora okrenula ulaganjima u elitni turizam. Šta možemo dalje da očekujemo u ovom sektoru, ima li u najavi novih investicija ovog tipa?
Na osnovu naših informacija, planirane investicije u već tržišno pozicionirane projekte, kao što su Porto Montenegro i Luštica Development, nastaviće se u skladu sa planiranom dinamikom. Očekuje se i nastavak razvoja ovakvih projekata u Kotoru. U tim projektima, koji svojim kupcima nude „lifestyle“ i kompletnu uslugu, ne očekujemo značajnije korekcije cena. Veliki internacionalni hotelski brendovi nastavljaju da prepoznaju Crnu Goru kao privlačnu destinaciju i značaj projekata koji se realizuju u našoj državi, tako da će se taj trend nastaviti. Veoma je važno naglasiti potencijal severa naše zemlje.
Mora se nastaviti sa kapitalnim infrastrukturnim projektima, sa fokusom na putnu i vazdušnu infrastrukturu, kako bi Crna Gora dodatno unapredila svoju dostupnost. Takođe, neophodno je promovisati u praksi održivu gradnju, usklađenu sa najpriznatijim svetskim standardima.
Velliki ste zagovornik ideje da Crna Gora treba da iskoristi šansu kao destinacija za digitalne nomade, štaviše, pokrenuli ste čitavu priču pre dve godine. Dokle se stiglo sa razvojem ovog programa?
Digitalni nomadi su individualci kojima posao dozvoljava da svoje radne aktivnosti obavljaju sa bilo koje tačke na svetu koja je pokrivena internetom. Skupština Crne Gore prošle godine usvojila je Predlog zakona o izmenama i dopunama Zakona o strancima, koji za cilj ima da stranci koji obavljaju poslove elektronskim putem za strano privredno društvo koje nije registrovano u Crnoj Gori ili su preduzetnici (tzv. digitalni nomadi), regulišu svoj pravni status u Crnoj Gori. Usvojene izmene zakona digitalnom nomadu omogućavaju da na osnovu vize za duži boravak (viza D) uđe u Crnu Goru, nakon čega može da reguliše dozvolu za privremeni boravak do dve godine, sa mogućnošću produženja za još dve godine.
Tržište nekretnina na globalnom nivou prošlo je kroz mnogo kriza i izazova poslednjih godina. Nazirete li smirivanje situacije i oporavak u nekom narednom periodu?
Nakon velikih nedaća koje je prvo izazvala pandemija virusa Covid-19, a nedugo zatim i rat u Ukrajini koji još traje, i koji je dodatno iscrpio evropske ekonomije, za očekivati je bilo da će i tržišta nekretnina u mnogim zemljama osetiti negativan uticaj svih ovih dešavanja. Izvesno je da se ekonomski oporavak ne može očekivati dok se geopolitička dešavanja u svetu ne stabilizuju, što će indirektno ili direktno uticati i na tržište nekretnina. Visoke stope inflacije, koje se polako stabilizuju, konstantan rast kamatnih stopa, nagomilavanje depozita u bankama, jasni su signali da tržišta idu u recesivnu fazu.
Trend investiranja u komercijalne nekretnine u Evropi beleži pad od oko 30 % u 2022. godini u poređenju sa prosekom iz prethodnih pet godina. Stanja na svim tržištima su reflektovana odnosom između ponude i tražnje. Globalno posmatrano, bez obzira na novonastalu situaciju, na određenim tržištima je zabeležena akumulacija ponude koja je prevazilazila tražnju, dok se na određenim tržištima odvija suprotan proces. Taj disbalans je bio i biće glavni razlog pada ili rasta cena. Očekuje se da će apetiti globalnih investitora u budućem periodu biti usmereni na takozvane „distressed“ prilike, kao i na što sigurnija tržišta u razvoju, koja će im obezbediti brže povraćaje uloženog novca.
Gordana Knežević Monašević
Foto: Collier Crna Gora
0 komentara